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霞浦小皓村61户外村购房者宅基地被收回、房屋被拆除，23名干部被问责——违规买农房，终究是“竹篮打水一场空”
2026年2月3日，新华社受权发布中央一号文件。细心的读者会发现，今年文件对农村宅基地管理的表述，与去年有了一个关键变化。
2025年，文件说的是“两个不允许”——不允许城镇居民购买农房宅基地，不允许退休干部占地建房。那是划定红线，告诉你“不能越界”。
从“不允许”到“严查严防”，从“划定红线”到 “严厉查处+主动防范” 。这绝不是简单的措辞调整，而是一次清晰的政策信号升级——违规买卖农村宅基地和农房，正在从“政策禁止”走向“雷霆行动”。
很多城市朋友问：我私下跟农户签了协议，买了农村老宅，文件不让我买，那我把钱退了就行吧？
2021年曝光的霞浦县小皓村案件，在2025年仍被自然资源部作为典型案例通报。该村以“新农村建设”名义，将宅基地非法出售给61户非本村人员，其中32户为公职人员或其亲属。
61户外村购房者——宅基地收回村集体，已建房屋全部腾退、拆除，恢复土地原状
23名责任人被追责问责——包括5名省管干部、7名市管干部、11名县管干部
那些以为“只要双方自愿、签了协议”就能买农房的城市居民，需要重新评估风险：你投入的每一分钱，盖的每一块砖，都可能化为废墟。
有朋友困惑：都是房子，为什么城里的商品房能自由买卖，农村的就不能卖给城里人？
我国法律规定，宅基地所有权属于村集体，使用权仅限本村集体经济组织成员享有。这不是歧视城镇居民，而是一项基础性的制度安排——无论城镇化发展到什么阶段，都要为农民保留最后一道保障线。
任何以买卖、合作建房、以租代售、假赠予真买卖等形式，让非本村人员取得宅基地使用权的行为，在法律上都是无效的。
哪怕你签了协议、公证了、付了全款、住了十年——一旦被认定为违法违规交易，合同自始无效，面临查处打击的后果，没有任何“既成事实”的保护。
2025年、2026年连续两份中央一号文件，以及二十届三中全会决定，都明确提出：允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。
这里必须划重点——民法典规定：租赁合同最长期限不得超过20年，超过部分无效。
一些违规交易中常见的“以租代售”套路（如签50年租约、约定20年后自动续期30年），超过20年的部分在法律上就是一张废纸。一旦出现纠纷，法院只保护前20年，后面30年你没有任何权利。
那么问题来了：如何找到合法的、权属清晰的农村长租房源？如何签订一份受法律保护的租赁合同？这正是美丽新乡村网在过去8年解决的问题。
作为全国首个专注农村房屋租赁的专业信息平台，美丽新乡村网已汇聚全国近6万套农房租赁信息，仅北京区域年交易量超3000套，密云、怀柔等热门区域农宅平均出租周期从12个月缩短至4个月。
第一，合同规范。 平台聘请专业律师团队和三农专家，共同研发出全国首份《农村宅基地房屋租赁合同范本》，对房屋权属、继承处理、拆迁补偿分配等10余类高频争议点都有明确约定。该合同范本五年下载量超过13000份。
第二，权属核验。 平台要求新上传房源须同时上传宅基地使用权证等合法手续备案，从源头排除权属不清、存在纠纷的房源。
第三，整村运营。 北京密云张泉村10套闲置农房通过平台集中招商，引入文旅企业打造主题村，村民年均增收超1.5万元。这种整村运营模式，已在北京多个区域复制推广。2025年，这一模式被引入粤港澳大湾区，广东中山“美丽乡居”平台正式上线。
美丽新乡村网对所有农户和租户实行“双免”模式——发布房源免费，获取信息免费。
2026年中央一号文件的措辞变化，释放的信号清晰而强烈：国家不会再容忍任何形式的宅基地违规买卖。这不是“政策收紧”，而是 “政策归位”——把原本就违法的行为，从过去的监管宽松拉回到法治轨道。
对已经进行了违规购买的城市居民，预警只有一句话：不要抱有“既成事实不会被追究”的幻想。 霞浦小皓村的61户，拆除的不仅是房屋，更是“买了就是我的”的侥幸心理。趁政策还没查到头上，主动与卖方协商解除协议、挽回损失，才是止损的唯一办法。
对正在考虑农村买房的市民，警告也只有一句话：这不是投资机会，是法律雷区。 你省下的买房钱，未来可能变成拆除费和赔偿金。
对有农村房屋出租需求的农户，提醒是：出租是合法权利，但一定要签规范的租赁合同，明确权属、租期、拆迁补偿归属。美丽新乡村网上的合同范本已经过上万次验证，是保护你权益的第一道防线。
对有乡村居住梦想的城市居民，建议是：从“买”转向“租”，心态就对了。 20年的租赁期，足够陪伴孩子成长，足够经营一家乡村民宿，足够过上一段田园生活。合同受法律保护，投入受权益保障，不必提心吊胆担心哪天被收回拆除。
2026年，农村宅基地管理正在经历一次从宽容到严格、从模糊到清晰的转变。
不必抱怨政策“变脸”——宅基地从来就不是商品，农民的基本保障从来就不该成为城市资本的投机标的。
用一份20年的规范租约，换一段安心合法的乡村生活——这才是2026年中央一号文件留给所有人的正确选项。
（本文基于2026年中央一号文件、2025年中央一号文件、自然资源部通报案例、美丽新乡村网公开信息综合整理。）
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